长租公寓未来还是很大的发展空间-新闻发言稿格式
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租金出租-长租公寓未来还是很大的发展空间-新闻发言稿格式

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清华神仙打架大会

關於隔斷房的話題再次引發大眾關注。近日,北京市住房和城鄉建設委員會會同北京市市場監管局接連發佈3個合同示範文本,將禁止隔斷房提升至法律層面。

實際上,租賃行業不同於酒店行業,由於涉及民生,租金不能隨便上漲。在此之前, 萬科在深圳城中村的「跑馬圈地」,引起租金上漲,讓其「萬村計劃」站在了輿論的「風口浪尖」。

實際上,今年長租公寓行業跌宕起伏,風波不斷。近日,有報道稱,樂伽公寓在合肥、西安等地拖欠房東租金,疑似「爆倉」,隨後樂伽公寓發出闢謠公告稱,一直處於正常運營狀態。不過,樂伽也坦言,「關於合肥市場我司依舊會正常運營正常維護,只是不再進行擴張市場」。

「基層的勞務人員需要有地方住,若房租上漲后,目標客戶改變了,但並沒有增加原來勞務人員的居住空間,而是讓他們的選擇空間更小,這是長租公寓行業面臨的一大困擾。」楊曉松稱。

分散式長租公寓整體規模增長緩慢

「長租公寓未來還是很大的發展空間,但到底發展的方向在哪,目前還有待觀察。」 楊曉松稱。

「一個行業從地上吹到天上,再從天上摔到地上,都是初期典型的特徵,說明大家都很浮躁。坦白說,長租公寓現在並沒有解決大部分租客的痛點,反而抬高了市場整體租金。」全靂表示。

不過,巴樂兔聯合創始人高萌對此持樂觀看法。在他看來,這一政策對長租公寓企業提出了更高要求,反倒會推動大型機構和平台的發展。

在控制房租水平基礎上,禁止企業打隔斷,獲得更多利潤。那麼,對分散式長租公寓而言,該如何發展?

租賃新政或影響盈利及規模擴張?

他提出了一大解決方案:可將長租公寓變成物業公司幫業主打理空置房的模式,即將物業公司聯網,將社區內公寓整租過來,不用專門團隊,而是交給物業公司打理,做成標準化服務,「物業公司就是管房屋的,本來就不許分割,這一模式還把利潤讓給物業公司,可以實現盈利問題。而對租戶而言,房租也沒有很大上漲。」楊曉松稱。

「N+1」模式之惑新京報記者了解到,除了對租賃方式、租金等內容進行規定外,新版住房租賃合同示範文本,對於群租房的政策再次重申:以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位,不得改變房屋內部結構分割出租,不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室等不得出租供人員居住。

全靂亦認為,2019年,對長租行業來說是個反思年,暫緩擴張,是最明智的選擇。放棄沒有質量的「規模」,活得長,才是真正的「好」。

「經過兩三年的迅猛發展,住房租賃企業規模快速發展壯大,住房租賃行業的機構化、專業化、規模化程度持續提高,企業和行業發展摸索出一些規律,比如經歷過高速擴張后,肯定需要慢下來,通過加強管理和規範經營解決發展中遇到的種種問題,速度放緩是為了走得更穩,走得更遠。」趙慶祥稱。

值得注意的是,裝修成本偏高,或是分散式公寓面臨的一大現實問題。「拿房時,公寓機構跟原房主簽的合約可能是三年、五年,一旦房主不再續約,裝修成本未必能掙回來。因此,公寓運營商通常採取的解決辦法是,將房屋進行分割,變成隔斷房。」宅貓找房創始人楊曉松表示。

業內:需創新模式,提高運營效率

「禁止『N+1』,意味着少了一間房。無論對哪家長租公寓企業而言,都可能影響出租率或投資回報。」同策研究院首席分析師張宏偉表示。

蘑菇租房聯合創始人龍東平指出了目前一大現狀:頭部機構化企業中,「N+1」模式是一大普遍現象,而大量中部租賃機構或個人房源內,「N+1」的比例也非常高。

在房東東創始人全靂看來,影響最大的還是頭部運營機構,像美麗屋、中潤等中型規模企業也會受到一定影響,「企業不僅僅損失的是資金,還損失的是規模。」

據克而瑞發佈的2019上半年中國長租公寓規模排行榜顯示,較去年年底而言,今年上半年,分散式長租公寓運營商整體規模增長緩慢。究其原因,克而瑞研究機構認為,由於消防、甲醛、租金貸、哄抬租金等問題,分散式租賃企業被住建委等部門多次約談,約束和規範企業發展。而政府對租金上漲的嚴控,也使分散式長租公寓運營商能夠獲取的有效房源並不多,這也是導致整體規模增長緩慢的主要原因。

除此之外,不同城市對於隔斷房接受度不一,比如北京市場,今年上半年在通州等地集中拆除隔斷,整治違規,分散式租賃企業一定程度受到影響。

從運營角度分析,「採用分隔增加房間數量的方式,是提高坪效最為普遍的方式,也是目前長租公寓最為直接的利潤增長點。」58安居客房產研究院首席分析師張波表示。

在接受採訪時,相寓方面表示,相寓堅持在合法合規的範圍內正常經營,租房新政對相寓經營基本不產生什麼影響。

不過,在影響程度上,具體還要看政策的落地執行力度。「影響有多大,消化時間有多長,今年可能還不好評估。」空白創始人楊現領稱。

然而,由於客廳面積大、價格相對合適,且經過租賃機構裝修后,居住環境大大提高,「N+1」房源在北京租賃市場中,有着部分需求存在。

「此前一直嚴禁隔斷房和群租房,這次發佈住房租賃合同示範文本和房源信息發佈規範,讓政策更加明確、更加堅定。」北京房地產中介協會秘書長趙慶祥表示。

除了在城市布局上要有所差異外,在具體的運營方面,龍東平認為,想要形成合理、長效的發展,長租公寓還需要在提升運營效率,降低管理成本,提高附加服務等方面下功夫。

楊曉松建議,長租公寓可在模式上有所創新。在他看來,長租公寓的發展方向,往「輕」的方向發展更為合適,「如果為了做一個長租品牌,做『重』加入裝修,帶來的問題非常多,也不一定是市場真正需要的。」

在張波看來,分散式長租公寓想要突破利潤「天花板」當屬無解,很難做到「跑得快」又「跑得好」,當下最優解是控制在北京的市場發展規模,並嚴格控制拿房成本。同時,適時擴大在熱點二線城市的布局規模。

之所以這麼認為,高萌的理由在於:該政策並不影響龐大的租房需求,也不會減少市場規模,或阻止行業進一步市場化發展。此外,該政策並不否定企業,反而是讓優秀、願意持久投入和追求長線回報的企業發展得更好。

在此背景下,租房新政,或對分散式公寓運營形成直接影響,「運營企業整租過來,不允許分割,還是整租出去,那麼,長租公寓存在的價值有多大?如何才能把裝修統一化的成本收回來?這是長租公寓運營企業必須面臨的現實問題。」楊曉松表示。

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